Գնաճը անշարժ գույքի շուկայում․ պատճառներն ու հետեւանքները

Վերջին մի քանի տարիները Հայաստանում կարելի է իրավամբ բնութագրել որպես շարունակական ինֆլյացիայի ժամանակաշրջան։ Թանկացումներն ակներեւ են բոլոր ոլորտներում, ու դա ուղղակիորեն զգում է ցանկացած քաղաքացի։

Առհասարակ, եթե ուսումնասիրում ես տնտեսագիտության պատմությունն ու տեսությունը, տեսնում ես, որ շարունակական չափավոր գնաճը բնութագրվում է որպես տնտեսության զարգացման ու կենսամակարդակի բարձրացման չափանիշ։ Ավելին՝ գնանկում երեւույթը բնութագրվում է որպես մոտալուտ տնտեսական կոլապսի ցուցիչ։

Սակայն ինչո՞վ է տարբերվում է այդ «չափավոր» գնաճը այն գնաճից, որին մենք ականատես ենք լինում հայաստանյան իրականությունում։ Նրանով, որ մեր դեպքում այդ գնաճը ոչ միայն տոկոսային արտահայտությամբ է անհամեմատ բարձր չափավոր համարվող 6-8% գնաճից, այլեւ ուղղակիորեն բացասական ազդեցություն է ունենում միջին վիճակագրական բնակչի կենսամակարդակի վրա։ Այս ամենի լավագույն օրինակը, թերեւս, անշարժ գույքի շուկայում տիրող իրավիճակն է։

Եթե անգամ չնչին ուշադրություն եք դարձրել անշարժ գույքի վաճառքի կամ վարձակալության գներին հիմա ու, ասենք, մեկ-երկու տարի առաջ, ապա անպայման նկատած կլինեք, թե ինչ ահռելի փոփոխություն է կրել այս շուկան։ Եկե՛ք ավելի մանրամասն ծանոթանանք տիրող վիճակին ու փորձենք հասկանալ, թե ինչ հետեւանքներ է ունենում այն։

Նախ խոսենք վաճառվող բնակարանների մասին, իսկ հետո զուգահեռ կտանենք բնակարանների վարձակալության գների հետ։ Մեր ուսումնասիրության համար ենթադրենք, որ ցանկանում ենք Երեւանում ձեռք բերել 3 սենյականոց բնակարան, որում կկարողանա բնակվել 4-5 անձից բաղկացած մեկ ընտանիք։ Կախված բնակարանի տեղից՝ այդպիսի մեկ բնակարանի համար ընտանիքը ստիպված կլինի վճարել 75-250000 ԱՄՆ դոլարին համարժեք դրամ։ Իսկ թե ինչու ենք գներն այժմ ներկայացնում դոլարով, կպարզաբանենք քիչ անց։ Նայելով նշված գնային միջակայքին՝ դժվար չէ եզրակացնել, որ 1 քմ բնակելի մակերեսի համար այսօր վաճառողները պահանջում են նվազագույնը 1000 ԱՄՆ դոլար Երեւանի ծայրամասային թաղամասերում, իսկ կենտրոնին ավելի մոտ հատվածներում այս թիվը հասնում է 3500-4000 ԱՄՆ դոլարի։

Որպեսզի ավելի հստակ պատկերացում կազմենք, թե ինչքան է թանկացել, բավարար է արձանագրել, որ ընդամենը 2-3 տարի առաջ Երեւանում երկրորդական շուկայում բնակարանների գները տատանվում էին 600-2000 ԱՄՆ դոլարի սահմաններում։ Պարզ թվաբանական հաշվարկը ցույց է տալիս, որ այս ոլորտում մենք ունենք 65-100% գնաճ։ Իսկ ի՞նչն է այսպիսի ահռելի գնաճի պատճառը։ Վաճառողները (շատ դեպքերում որպես վաճառող հանդես են գալիս բրոքերական գործակալությունները) այսպիսի գնաճը հիմնավորում են՝

• դոլար-դրամ փոխարժեքը կտրուկ անկում է գրանցել. եթե նախկինում մեկ դոլարը համարժեք էր միջինում 480 դրամի, ապա այժմ այս թիվը մոտ է 400-ի,
• ավելացել է պահանջարկը, իսկ առաջարկը մնացել է նույնը, ինչն էլ հանգեցրել է գնաճի:

Այնումենայնիվ, այս փաստարկներն այնքան էլ համոզիչ չեն։ Նախ՝ ինչ կապ ունի դոլար-դրամ փոխարժեքը, եթե թե՛ գնորդը, թե՛ վաճառողը հիմնականում ՀՀ ռեզիդենտներ են, իսկ գործարքները ՀՀ-ում իրականացվում են բացառապես դրամով։ Այս դոլարային ֆենոմենը հայաստանյան իրականության ամենաանբացատրելի երեւույթներից մեկն է։ Երբեւէ չեք լսի, որ որեւէ գործատու համաձայնի փոփոխել աշխատավարձը արտարժույթի փոխարժեքի տատանումների դեպքում։ Նույնիսկ առեւտրային բանկերը չեն փոփոխում դրամային վարկերի տոկոսադրույքները, երբ փոխվում է դոլարի փոխարժեքը։ Բնակարանը ներմուծվող կամ արտահանվող ապրանք կամ ծառայություն չէ, որ փոխարժեքի փոփոխությունը ազդի ձեռքբերման կամ վաճառքի գնի վրա։

Մյուս կողմից, երբ խոսում ենք պահանջարկ-առաջարկ հարաբերակցության մասին, ակնհայտ է մի բան. այո՛, ներքին ու արտաքին իմիգրացիայի հետեւանքով աճել է բնակչության քանակը ինչպես Երեւանում, այնպես էլ ՀՀ մյուս խոշոր քաղաքներում, ինչն էլ բերել է բնակարանների նկատմամբ պահանջարկի աճին։

Բայց արդյո՞ք նույնն է մնացել առաջարկը, ինչպես պնդում են վաճառողները։

Պատասխանը թաքնված է Երեւանի փողոցներում։ Պարզապես բավարար է մեկ օր շրջել Երեւանում ու տեսնել, թե ինչքան շենքեր են կառուցվում, ու համեմատել, թե ինչպիսին էր շինարարության ծավալը 2-3 տարի առաջ։ Հիմա կարող եք ասել, թե դա առաջնային շուկան է, իսկ երկրորդային շուկայում պատկերն այլ է։ Այդ դեպքում բավարար է մի քանի օր կամ մեկ-երկու շաբաթ հետեւել, թե ինչ քանակությամբ տներ են առաջարկվում բնակարանների առքուվաճառքի համար նախատեսված կայքերում, եւ կտեսնեք, թե ինչպես է մեկ հայտարարությունը օրեր շարունակ մնում կախված։ Ինչո՞ւ։ Հավանաբար «շատ համապատասխան» գնի պատճառով։

Լավ, այս դեպքում ի՞նչն է հանգեցրել նման գնաճի։ Շատերդ հավանաբար լսած կլինեք, որ ինչ-որ ընտանիքի ստիպում են ազատել վարձակալած բնակարանը, քանի որ տանտերերը որոշել են այն վարձակալությամբ հանձնել ռուս-ուկրաինական հակամարտության հետեւանքով ՀՀ ներգաղթած անձանց։ Հենց այս արտահայտության մեջ էլ թաքնված է պատճառներից մեկը։

Հայաստան ներգաղթած օտարերկրացիների կողմից ձեւավորվեց բնակարանների հանդեպ «որակյալ պահանջարկ», եթե այդպես կարելի է անվանել, քանզի նրանք պատրաստ էին ձեռք բերելու բնակարան անմիջապես՝ կանխիկ գումարով եւ անգամ չսակարկելով պահանջված անհամեմատ բարձր գինը։ Վաճառողները գերադասում են մեկ-երկու շաբաթ ավելի սպասել ու բնակարանը վաճառել անհամեմատ բարձր գնով՝ պատճառաբանելով, որ «ամեն օր չեն բնակարան վաճառում ու ցանկանում են լավ գնով վաճառել»։

Մյուս պատճառը, թերեւս, բրոքերական գործակալություններն են, որոնք գերիշխում են այս շուկայում։ Շատ քիչ կհանդիպեք անձամբ սեփականատիրոջ կողմից վաճառվող բնակարանների, մինչդեռ գործակալությունների կողմից առաջարկվողները հարյուրավոր են։ Իսկ գործակալությունները, բնականաբար, շահագրգռված են բնակարանները հնարավորինս բարձր գնով վաճառելու, չէ՞ որ նրանք վաճառքի գնից ֆիքսված տոկոսային եկամուտ ունեն։ Ավելին՝ հենց նրանք են կապի մեջ բնակարանների իրական տերերի հետ ու բնականաբար համոզում են վերջիններիս, որ իրենց իրականում x արժեքն ունեցող բնակարանը կարելի է վաճառել x+ գնով։

Ուսումնասիրելով բնակարանների վարձակալության գները՝ կարելի է գալ նույն հետեւությանը, ինչ վաճառքի շուկայի դեպքում։ Այստեղ, սակայն, ավելանում է գնաճի մեկ իրական պատճառ, այն է՝ պահանջարկի կտրուկ աճը, ինչը հետեւությունն է նրա, որ շատ բնակարանատերեր նախընտրել են այս հատվածում վարձակալության հանձնված իրենց բնակարանները վաճառել շահավետ գնով, ինչի հետեւանքով շատ վարձակալներ հայտնվել են նոր բնակարան գտնելու խնդրի առաջ՝ նպաստելով անհավանական մեծ պահանջարկի ձեւավորմանը։ Դա էլ բնականաբար հանգեցրել է գնաճի։

Ովքե՞ր են շահում այս իրավիճակում, ովքեր՝ տուժում

Այս իրավիճակում շահում են բացառապես վաճառողներն ու բրոքերական գործակալությունները, որոնք գործարքից շատ ավելի բարձր գումար են վաստակում, քան պետք է վաստակեին։ Իսկ ահա տուժողները գնորդներն են, որոնք, շատ դեպքերում այլ ելք չունենալով, ստիպված վճարում են անհամեմատ բարձր գին։

Իսկ պետությու՞նը

Պետությունը այս պահին ավելի շատ տուժողի դիրքում է, քան շահողի։ Սրա պատճառը, թերեւս, օրենսդրական կարգավորումների բացակայությունն է։ Այսօր շատ անձինք զբաղված են բնակարանների առքուվաճառքով, իրականացնում են ձեռնարկատիրություն, բայց այն անում են՝ շրջանցելով օրենքը, ներգրավելով բազմաթիվ անձանց (հիմնականում հարազատների, բարեկամների) եւ օգտվելով օրենքի այն կարգավորումից, որ մեկ օրացուցային տարվա ընթացքում վաճառած մեկ բնակարանի դեպքում ԱԱՀ չի գանձվում։

Մյուս կողմից՝ բրոքերական գործակալությունների հետ առնչվելիս կնկատեք, որ նրանք խուսափում են անկանխիկ կերպով իրենց միջնորդավճարները ստանալուց, գերադասում են կանխիկ ստանալ գումարը, իսկ թե ինչու, պետք է որ ակնհայտ լինի։ Նրանք անգամ ծառայությունների մատուցումը հաստատող որեւէ փաստաթուղթ կամ անդորրագիր չեն տրամադրում, ինչից կարելի է հանգել մեկ պարզ հետեւության՝ խուսափում են մեծ քանակությամբ հարկերի վճարումից, մասնավորապես՝ շահութահարկի գծով։

Այսպիսով՝ շուկայում առկա է մեծ մասշտաբի ստվեր, որը դարձել է անվերահսկելի պետության կողմից, ու որի հետեւանքով նույն պետությունը զրկվում է հսկայական ծավալի հարկերի ներհոսքից։

Իսկ ահա բնակարանների վարձակալության դեպքում սեփականատերը, փաստացի իրեն պատկանող գույքը հանձնելով վարձակալության, ստանում է եկամուտ, որը չի հարկվում։ Այս դեպքում ինչո՞վ է նա առավել այն անձից, ով, իր մասնագիտական կարողություններն օգտագործելով, ստանում է վարձատրություն ու ստիպված է լինում վճարել եկամտահարկ, սոցիալական տարատեսակ վճարներ, կենսաթոշակային ֆոնդին վճարումներ կատարել։ Անգամ եթե վարձակալի հետ կնքվում է վարձակալության պայմանագիր, այն ոչ մի պետական ատյանում չի գրանցվում, ինչը կրկին ենթադրում է, որ վճարված հարկերի ծավալը ձգտում է զրոյի։

Ո՞րն է խնդրի լուծումը.

Այս խնդիրը պետք է համակարգային լուծում ստանա, ինչը ենթադրում է համապատասխան օրենսդրական մեխանիզմների ստեղծում եւ այդ մեխանիզմների գործարկման համար անհրաժեշտ գործիքների կիրառում։ Մասնավորապես, լուծումներից մեկը կարող է լինել թե՛ վաճառքի, թե՛ վարձակալության շուկաներում զսպող մեխանիզմների կիրառումը, օրինակ՝ պրոգրեսիվ հարկման տեսքով։ Իսկ դրան պետք է նախորդի սեւ շուկայի բացահայտումը. անհրաժեշտ է այնպես անել, որ թե՛ վարձակալը, թե՛ սեփականատերը շահագրգռված, ինչու ոչ, նաեւ ստիպված լինեն գրանցել իրենց վարձակալության գործարքը, ինչն էլ արդեն հիմք կստեղծի հետագա վերահսկողության, այդ թվում նաեւ եկամուտների հարկման համար։

Մյուս կողմից, պետք է շատ ուժեղ հսկողություն սահմանել բրոքերական գործակալությունների նկատմամբ, մասնավորապես այնպիսիների, որոնք ոչ միայն եկամուտները չեն հայտարարագրում, այլեւ անբարեխիղճ վարքագիծ են դրսեւորում, շատ դեպքերում անգամ դիմում խարդախության ու քրեական օրենսգրքով պատժելի արարքներ գործում։

Զուգակցելով այս ամենը, ինչպես նաեւ կատարելով հետեւողական ու շարունակական աշխատանք՝ հնարավոր կլինի հասնել ոլորտի աստիճանական կարգավորման։