Պետական եկամուտների կոմիտեն ներկայացրել է «Հայաստանի Հանրապետության հարկային օրենսգրքում փոփոխություններ եւ լրացումներ կատարելու մասին» ՀՀ օրենքի նախագիծը: Նախագծով առաջարկվում է անշարժ գույքն առանց պայմանագրի վարձակալության տալու դեպքում վարձատուի նկատմամբ սահմանել տուգանք։
Այս նախագիծը հանրային քննարկման է դրվել ապրիլի 6-ին եւ այս ընթացքում արդեն ստացել է 29 դեմ եւ 1 կողմ ձայն։
ՊԵԿ-ն իր ներկայացրած հիմնավորման մեջ ընդգծում է՝ հարկային օրենսգրքի 407-րդ հոդվածի 7-րդ մասի 2-րդ կետի համաձայն՝ քաղաքացիների՝ գույքը վարձակալության կամ անհատույց օգտագործման հանձնելը ձեռնարկատիրական գործունեություն չի համարվում։ Այսուհանդերձ, գործնականում շատ են լինում դեպքեր, երբ քաղաքացիները, հարկային պարտավորությունների կատարումից խուսափելով, գույքը հանձնում են վարձակալության՝ խուսափելով վարձակալության պայմանագիր կնքելուց եւ պետական գրանցում կատարելուց:
ՊԵԿ-ն առաջարկում է գույքը վարձակալության հանձնելու եւ համապատասխան գրանցում չկատարելու դեպքում սահմանել պատասխանատվության միջոց՝ տուգանք՝ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքի 5 տոկոսի չափով։
Այս նախագիծն առաջիկայում պետք է քննարկվի Կառավարության նիստում․ այնտեղ հավանության արժանանալու դեպքում պետք է ուղարկվի ԱԺ, որտեղ ընդունվելու դեպքում էլ արդեն օրենքն ուժի մեջ կմտնի։
Այս օրենքի նախագծի ընդունման դեպքում բնակարանը վարձակալության հանձնողները պետք է պայմանագիր կնքեն՝ կատարելով պետական գրանցում եւ հարկային պարտավորությունները։ Հակառակ դեպքում անշարժ գույքը վարձակալությամբ հանձնողները կտուգանվեն։
Օրենքով սահմանված է՝ բնակելի տարածքները վարձով տրամադրելիս կնքել պայմանագիր, ըստ որի՝ կողմերն (վարձատուն եւ վարձակալն) ունեն իրենց իրավունքներն ու պարտականությունները։ Սակայն վարձատուն հաճախ խուսափում է պայմանագիր կնքելուց, քանի որ այդ դեպքում պետք է տարին մեկ անգամ եկամտային հարկ վճարի՝ տվյալ տարվա շրջանառության 10 տոկոսի չափով։
Երեւանում վարձով բնակվող Մարին ասում է՝ այս ոլորտը պետք է կարգավորել, քանի որ լինում են դեպքեր, երբ տան տերը վարձով ապրողին հորդորում է մի քանի օրից բնակարանն ազատել, քանի որ իրեն արդեն դիմած է լինում մեկ այլ վարձակալ, որը պատրաստ է ավելի շատ վճարելու։
«Կարծում եմ՝ այս ոլորտը կարգավորելու համար սխալ ուղղությամբ են մոտենում խնդրին։ Նախ պետք է մեթոդներ մշակեին, թե որ բնակարանի վարձը մոտավորապես որքան կարող է լինել, եւ սահմանվի առավելագույն վարձավճարի չափ, որից ավելին վարձատուն չի կարող սահմանել։ Այդ գները կարելի է սահմանել՝ կախված բնակարանի տեղակայումից, մակերեսից, կահավորումից․․․ Այդպիսով հնարավոր կլիներ այդ շուկան որոշակիորեն կարգավորել, որպեսզի տանտերերը կամայական չափազանց բարձր գները չսահմանեին որպես վարձավճար, եւ վարձավճարի համար խելամիտ գնային սանդղակ գոյություն կունենար»,- ասում է Մարին։
Նա վստահ է՝ եթե վարձատուները օրենքի ուժով ստիպված լինեն պայմանագիր կնքել վարձատուների հետ եւ եկամտահարկ վճարել պետությանը, ապա վարձակալների մեծ մասը վարձավճարի չափը կբարձրացնի, որպեսզի իր ստացած եկամուտը չպակասի։
«Եթե բնակարանը վարձով տվողը հարկ վճարի, տուժելու է վարձակալը։ Քանի որ օրենքով վերահսկողություն չկա, վարձատուն կարող է իր ցանկացած վարձավճարի չափը սահմանել, իսկ երբ պետությանը հարկ վճարելու լինի, առանց այն էլ բարձր վարձավճարն էլի՛ կբարձրացնի»,- ասում է Մարին։
Մայրաքաղաքում վարձով ապրող Նարեն եւս ասում է՝ վարձատուի փոխարեն պետությանն իրականում հարկ կվճարի վարձակալը, քանի որ տանտերերը վարձը կթանկացնեն։
Նարեն ասում է՝ անշուշտ, դեմ չէ, որ այս ոլորտը կարգավորվի, բայց հարցին պետք է այնպիսի լուծում տալ, որ շահի ե՛ւ քաղաքացին, ե՛ւ պետությունը, ոչ թե օրենքի ընդունման պատճառով վարձակալը տուժի։ Նա հիշում է՝ երբ ռուսները Հայաստան եկան, վարձատուները բնակարանների վարձավճարի չափն անբարեխղճորեն բարձրացրին, բայց պետությունը որեւէ քայլ չձեռնարկեց այս հարցը լուծելու համար․ գնաճը մինչեւ հիմա չի զսպվել։
«Երբ վարձով տների գները խելամիտ լինեն, եւ դա պետությունը վերահսկի, պայմանագրեր կնքելու հարցն էլ լուծվի, կարծում եմ, ինքը՝ վարձակալը շահագրգռված կլինի ու կպահանջի, որ վարձատուն պայմանագիր կնքի իր հետ։ Այս դեպքում վարձատու-վարձակալ իրավահարաբերությունները բալանսավորված կլինեն, պետությունն էլ կշահի»,- ասում է Նարեն։
«Սիլվեր ռեա» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովը «Ալիք Մեդիա»-ի հետ զրույցում ասում է՝ սովորաբար վարձատուները վարձակալների հետ «ներքին կարգով» պայմանագիր են կնքում առանց պետական գրանցման։
Հենց այս փաստով է պայմանավորված այն հանգամանքը, որ պաշտոնական վիճակագրական տվյալներն իրականությունը չեն արտացոլում։
Իրականում վարձով ապրող մարդիկ ավելի շատ են, բայց պայմանագրեր կնքած քաղաքացիների թիվն անհամեմատ ավելի փոքր է։
Հարությունովն ասում է՝ շատ լավ կլինի, որ բոլոր վարձատուներն ու վարձակալներն ունենան պետական գրանցումով պայմանագիր․ դա ընդունված է աշխարհի բազմաթիվ զարգացած երկրներում։
Անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը տեղյակ է՝ վարձակալները մտավախություն ունեն, որ վարձատուները հարկող գումարի չափով կավելացնեն վարձավճարի չափը, եւ, իհարկե, կարող է այդպես լինել։ Այսուհանդերձ, Անդրանիկ Հարությունովը շեշտում է՝ վարձատուի եւ վարձակալի միջեւ հաճախ «ներքին կարգով» պայմանագիր է կնքվում, բայց դա օրենքի ուժ չունի, ուստի լինում են դեպքեր, երբ բնակարանի սեփականատերն ինչ պայման ուզում, ներկայացնում է, իսկ վարձակալն օրենքի ուժով նրա առաջադրած պայմանները վիճարկել չի կարող։
Երբ ռուս-ուկրաինական պատերազմը սկսվեց, եւ մեր երկիր եկան ռուսները, բազմաթիվ վարձակալներ իրենց բնակարաններից ուղղակի դուրս հանեցին վարձակալներին․ մարդիկ դրսում մնացին։
Անդրանիկ Հարությունովը հիշում է այդ օրերը եւ շեշտում՝ ակնհայտ է՝ եթե պետական գրանցումով պայմանագրեր գոյություն ունենային, պետությունը կկարողանար զսպել սեփականատերերի ախորժակն էլ, գնաճն էլ։
Նա նշում է՝ այս խնդրին պետք է նայել նաեւ հետեւյալ անկյունից․ ի՞նչ կապ ունի՝ մարդը եկամուտ է ստանում աշխատելո՞վ, թե՞ բնակարանը վարձով տալով, այսինքն՝ ցանկացած եկամուտ ենթակա է հարկման։
«Պետությունը պիտի մշակի այնպիսի մեխանիզմներ, որ վարձատուն եւ վարձակալն առանց խուսափելու օրենքով սահմանված կարգով պայմանագիր կնքեն։ Պետք է նաեւ պետական գրանցմամբ պայմանագիր կնքելու ընթացքը հնարավորինս հեշտացվի, քանի որ շատերն ուղղակի չեն էլ ուզում ժամանակ ծախսել»,- ասում է Անդրանիկ Հարությունովը։
Նա կարծում է՝ կարելի է նաեւ անշարժ գույքի գործակալություններին էլ լիազորություն տալ, որ կարողանան պետական գրանցումով պայմանագրեր կնքել, թեկուզ գործակալության գրասենյակից տվյալները մուտքագրեն Կադաստրի կոմիտեի կամ ՊԵԿ-ի համապատասխան բազա․ այս կերպ հնարավոր կլինի պայմանագրերն ավելի արագ կնքել։
Անշարժ գույքի գործակալության տնօրենը վստահ է՝ պայմանագրեր կնքելուն զուգահեռ կարելի է անշարժ գույքի վարձավճարի գնաճը զսպելուն ուղղված օրենքներ էլ ընդունել։
«Օրինակ՝ կարելի է օրենքով արգելել, որ նույն բնակարանը երկու տարվա ընթացքում վարձակալության արժեքից տասը տոկոս եւ ավելի թանկանա։ Կամ կարող է լինել այսպիսի օրենք, ըստ որի՝ վարձատուն չի կարող վարձատուին հորդորել ազատել բնակարանը, եթե կանխավ՝ վեց ամիս առաջ նրան չի տեղեկացրել այդ մասին․․․ Աշխարհի տարբեր երկրներում կան այնպիսի օրենքներ, որոնք արդյունավետորեն կարգավորում են այս ոլորտը, եւ նորմալ չէ, որ մեր երկրում չկան այդպիսի օրենքներ ու մեխանիզմներ։ Պետական մարմինները դեռ պետք է շատ աշխատեն, որ այս ոլորտը կարգավորվի»,- եզրափակում է Անդրանիկ Հարությունովը։
Լրագրողն իր մասնագիտական գործունեությամբ հասարակական կարծիք է ձեւավորում։ Հենց ա՛յդ գիտակցումով եմ առաջնորդվում եւ աշխատում։